中国网地产讯 11月23日，据贝壳研究院分析称，随着二批次集中供地进入尾声，截至11月14日，已有上海、广州、深圳、南京等11个城市通告其三批次集中供地的出让地块与拍地规则，无锡已于11月初完成三批次集中供地出让。

　　总体而言，从规则调整、供应规模、供应结构与房企未来动作4个维度进行分析：

　　1.规则调整：三批次规则相比于二批次有稳有放，促进土地市场平稳

　　总的来说，第三批较第二批的规则有所放松，主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面：

　　就房企资质而言，如南京第三批集中供地降低企业资质门槛(拿地资质从1级降至2级或3级)以及放宽联合拿地的限制.

　　就资金要求而言，如苏州的保证金比例从二批次部分宗地50%下调至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下调至50%，又如广州允许土地款分期支付，部分宗地取消一个月内一次性付清总价的要求，调整成最长6个月内付清.

　　就配建比例而言，部分城市减少配建要求的地块出让，如合肥二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求，三批次则有9宗地，同时，配建保障性租赁住房面积比例在20%以上的占比从二批次40%降至三批次30%，为房企留下一定的利润空间。

　　值得注意的是，为确保第三批供地平稳出让，杭州三批次集中供地重启了“勾地”预通告。

　　综上，可以归纳三批次的规则调整主要为房企的“现金流”缓解压力，如多个城市降低保证金比例与延长土地款支付周期，不过房企资金来源审核、溢价率不得超过15%，以及摇号、竞(定)品质方式确定竞得人等规则依然没有放松，表明在稳地价的目标下，防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是首重要务。

　　2.供应规模：为了完成年度宅地供应完成率，预计多数城市的三批次供地将会加大出让规模

　　从往年土拍成交数据来看，一年中的11、12月皆为土地供应与成交量高峰，主要原因有二：一方面是城市为完成当年的土地供应计划，会在年底大量供应地块以达成完成率；另一方面房企年底拿地的资金承压能力较强，有效提高房企的拿地意愿。

　　基于上述逻辑，观察已通告三批次供地的城市，可以发现多数城市均加大土地供应力度，如深圳、苏州、南京、上海、济南与合肥的三批次规划建面的供应规模与二批次相比均呈现100%以上增长，苏州更是高达184.2%的供应增加。

　　进一步从2021年宅地供应完成率来看，合计两批次仅有北京达到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，离完成年度供应计划仍有一段距离。随着已通告三批次的城市加大供应规模，预计未通告三批次的多数城市会仿而效之，出让规模的增长将会成为三批次集中供地的主旋律。

　　表：已完成与三批次集中供地供应规模特征    3.供应结构：相比于二批次，预计三批次大多城市会释放更多优质地块以提高房企拿地意愿

　　结合上段所述，各城市为了完成年度宅地供应完成率，除了加大供应规模外，不排除三批次各城市会释放较优质地块来稳定市场情绪。

　　从已通告三批次供地的城市来看亦是如此，成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市的核心区供应规模均有明显增加。以杭州为例，目前三批次预通告的核心区供应规划建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明显上升。同时从地块条件来看，51宗地中有42宗为纯宅地，有利于房企算账与去化，进而提高房企的拿地意愿。

　　表：二批次与三批次核心区供应规划建面对比    4.房企动作：伴随近期行业积极信号频出，房企拿地热情会有所提升，未来合作开发将会增多，代建模式渐受关注

　　从完成第三批集中供地的无锡来看，延续其他城市二批次情况，以当地国企与财务稳健型房企为拿地主力军，不过随着各城市释放更多优质地块与拍地规则的适当放松，抖客网，叠加近期行业的积极信号频出，预计三批次的市场热情会有所提高。

　　同时，基于地方国企与城投公司二批次集中供地拿地占比较高，且预期三批次仍会占有一定份额，在“追求利润”与“术业有专攻”的背景下，不排除当地国企与城投公司会拿出所竞得地块寻求外部合作。

　　因此，在高风险房企逐渐网曝并退出市场后，财务稳健且具有品牌效应的房企会迎来一波大力发展的合作机会，尤其“代建模式”未来或成为行业的重点关注业务，为房企“转型”或“转性”提供了一条可行之路。